Số liệu tiêu thụ nhà vênh nhau 14.000 căn

Cùng công bố thị trường nhà chung cư ở TP HCM, mỗi đơn vị tư vấn cho ra một kết quả khác nhau, cá biệt CBRE Việt Nam có dữ liệu thị trường vênh với các công ty khác hơn chục nghìn căn hộ.

Ngày 5/1, Báo cáo mới nhất của CBRE Việt Nam cho biết, năm 2015, có 36.160 căn hộ được giao dịch thành công tại TP HCM, tăng 98% so với năm ngoái, nâng lượng tiêu thụ lên mức cao nhất từ trước đến nay tính theo chu kỳ một năm.

Một tuần sau, nghiên cứu của Savills Việt Nam cho hay, TP HCM có tổng cộng 22.000 căn hộ được tiêu thụ trong 12 tháng qua, tăng 92% so với năm 2014. Con số này ít hơn 14.000 căn so với báo cáo của CBRE.

Hôm 11/1, Jones Lang LaSalle Vietnam cũng công bố khảo sát thị trường bất động sản cuối năm 2015, theo đơn vị này, TP HCM đã tiêu thụ 23.793 căn hộ trong 4 quý liền.

Đến ngày 20//2016, Cushman & Wakefield tung ra kết quả khảo sát thị trường bất động sản TP HCM tuy nhiên đơn vị này từ chối cung cấp thông tin về số lượng căn hộ giao dịch thành công trong năm 2015.

Như vậy, cùng một thị trường nhà chung cư tại TP HCM đã có 3 dữ liệu giao dịch thành công hoàn toàn không giống nhau. Ghi nhận của VnExpress, sự khác biệt lớn nhất trong báo cáo của CBRE so với các đơn vị khác là có ghi nhận hình thức mua sỉ. Theo thống kê của đơn vị này, TP HCM có khoảng 33.348 căn hộ bán cho người mua lẻ, phần còn lại bán cho người mua sỉ. Quý IV/2015 có 10.340 căn hộ được tiêu thụ, tăng 28% so với quý trước, trong đó có hơn 8.200 căn bán dược cho người mua lẻ.

Lý giải hiện tượng vênh số liệu tại buổi công bố báo cáo đầu tháng 1/2016, Trưởng phòng nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển CBRE Việt Nam, Dương Thùy Dung chia sẻ: "Tuy cùng một thị trường nhưng kết quả nghiên cứu tùy thuộc vào cách khảo sát, thống kê của từng đơn vị. Chỉ cần phương pháp khảo sát khác nhau thì số liệu đã không trùng khớp nữa". Bà Dung cũng từ chối so sánh kết quả khảo sát giữa các đơn vị tư vấn với nhau. 

Hiện nay mỗi đơn vị tư vấn khảo sát bất động sản tại TP HCM đang đưa ra dữ liệu thị trường căn hộ khác nhau khiến độ minh bạch của thị trường bị hoài nghi. Ảnh: Vũ Lê

Trao đổi với VnExpress, Chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty Tư vấn Kinh doanh hội nhập Toàn Cầu (GIBC), Huỳnh Phước Nghĩa cho biết với thực trạng thông tin đầu nguồn (từ cấp quản lý dến cấp cơ sở) chưa được công khai và chuẩn hóa, rất khó để đòi hỏi những kết quả khảo sát trùng khớp trên quy mô toàn thị trường TP HCM. "Sai số bất động sản là khó tránh khỏi, tuy nhiên chênh lệch số lượng giao dịch đến 14.000 căn quả là ngoài sức tưởng tượng", ông Nghĩa nói.

Chuyên gia này đưa ra những nguyên nhân có thể dẫn đến sai số trong quá trình khảo sát thị trường bất động sản tại TP HCM. Thứ nhất, mỗi đơn vị tư vấn có những cách thức tiếp cận, kiểm tra dữ liệu thị trường và nguồn tin khác nhau. Các phương pháp nghiên cứu này đa số đều là bí quyết và mối quan hệ riêng không thể tiết lộ cộng thêm dữ liệu thị trường kém minh bạch càng khiến khó truy ra đã sai sót ở khâu nào.

Thứ hai, khâu kiểm soát lượng giao dịch bị gián đoạn. Các loại hình mua bán nội bộ, bán sỉ, bán có điều kiện đặc biệt hay giao dịch trong tình trạng chờ, thỏa thuận, giao dịch lướt sóng... khó có thể ghi nhận chính xác. Từ những "lỗ mọt" đó, khảo sát thông qua các sàn giao dịch hoặc nguồn tin cá nhân có thể dẫn đến sai lệch số liệu. Từng khâu bị sai một li khiến cho cả quá trình khảo sát đi xa một dặm.

Thứ ba, các cá thể tham gia thị trường địa ốc cố tình giấu thông tin hoặc tung ra những con số ảo vì mục tiêu marketing hoặc chiến thuật bán hàng riêng. Chủ đầu tư cấp một, nhà đầu tư thứ cấp, các hệ thống sàn giao dịch, các tổ chức mua sỉ... đều có dữ liệu của riêng mình nhưng các đơn vị này không hề cùng thống nhất đối chiếu số liệu mà mỗi bên có cách công bố riêng. Đây chính là giai đoạn gây sai lệch thông tin nhiều nhất.

Thứ tư, khảo sát những địa bàn điển hình và truyền thống (được nhiều người quan tâm) và bỏ qua những địa bàn không phải trọng điểm nhưng đánh đồng dữ liệu toàn thị trường. Tương tự, chỉ tập trung ghi nhận diễn biến của các thương hiệu lớn, có tên tuổi và bỏ qua những doanh nghiệp địa ốc quy mô vừa và nhỏ cũng là nguyên nhân gây sai lệch dữ liệu.

Ông Nghĩa cho hay, cách sàng lọc thông tin thị trường "an toàn" nhất hiện nay là đối chiếu các báo cáo và chọn đáp án có sai số ít nhất làm dữ liệu cơ sở. Sau đó, chia nhỏ từng địa bàn để tiến hành trắc địa lại một lần nữa thông qua chủ đầu tư, đếm số dự án và số sản phẩm. Tuy nhiên phương pháp nghiên cứu thị trường này cực kỳ tốn kém nhân lực và mất nhiều thời gian. "Khảo sát và thống kê là một ngành khoa học đòi hỏi độ tỷ mỉ, chính xác cao, rất cần thiết cho ngành địa ốc. Tiếc thay bất động sản đang vấp phải một số khó khăn nhất định trong quá trình áp dụng môn khoa học này", ông Nghĩa nhận xét.

Quan điểm của chuyên gia này, cần có những quy định về các chuẩn mực và độ minh bạch cho thị trường địa ốc trước khi quá muộn. Đó là đưa ra các quy định kiểm soát dữ liệu nguồn một cách chủ động, yêu cầu công bố thông tin mua, bán, nguồn cung từ cấp quản lý (bộ, sở ngành, hiệp hội quản lý trực tiếp) đến cấp cơ sở (doanh nghiệp, hệ thống sàn). "Chỉ khi nào các cam kết minh bạch có tính hệ thống, một đầu mối, một nguồn tin chịu trách nhiệm công bố dữ liệu chính xác thì lúc đó thị trường mới tránh được cảnh số liệu ảo bao trùm, che mờ số liệu thật", ông nhấn mạnh.

Lãnh đạo một công ty địa ốc có trụ sở tại quận 7, TP HCM nhận định, sau chu kỳ khủng hoảng là giai đoạn bất động sản chính thức hồi phục, bước vào chu kỳ đầy thách thức. Đó là dòng chảy khó lường nằm giữa lằn ranh của trạng thái tăng nhiệt độ ổn định và nóng sốt. Ở thời kỳ đầy hoài nghi và lo lắng này, độ minh bạch là thước đo chuẩn mực cho niềm tin của thị trường, giúp bất động sản phát triển bền vững hơn.

Tính minh bạch càng cao thì rủi ro càng thấp và ngược lại thông tin thị trường càng mập mờ càng tạo cơ hội đục nước béo cò, làm tiền đề cho những ung nhọt mới. "Dữ liệu thường xuyên bị nhiễu và vênh số liệu quá lớn là vấn đề cần phải báo động vì địa ốc không thể đánh đổi lợi ích ngắn hạn để rồi phải trả giá trong dài hạn", chuyên gia này khuyến cáo. 

Vũ Lê